ענף הנדל"ן הישראלי נמצא במצב מורכב. מחד, לצעירים אין היום את הכסף הדרוש לרכוש דירה, ומן הצד השני, ענף דירות היוקרה בתל אביב חווה את אחת התקופות הפורחות והמוצלחות ביותר.
בין שני קיצוניות אלו נוצר ואקום גדול, ולתוך הוואקום הזה נכנסות שמועות, אגדות אורבניות ומעט מאוד עובדות. זה נכון, אנשים לא אוהבים שמבלבלים אותם עם עובדות, הם מעדיפים לשמור על האמונות שלהם כפי שהן, בין אם הן אמיתיות ובין אם הן בדויות.
אבל אנחנו החלטנו לשים בצד את האמונות שלנו, את הפופוליזם הקטנוני ואת כותרות העיתונים המוטות ויצאנו לבדוק מי הוא קהל היעד העיקרי לדירות יוקרה למכירה בתל אביב? מה מאפיין את הקהל הזה? והאם יש בכלל קשר בין ענף הנדל"ן היוקרתי לבין מצב הדיור "העממי" בישראל? שימו לב, אנחנו הולכים לשבור כמה מיתוסים רווחים, אז תתכוננו ….
קהל היעד עיקרי לדירות יוקרה למכירה בתל אביב:
השמועה בעיר אומרת שמצב הדיור בישראל נמצא בשפל בגלל שאוליגרכים, טייקונים ועשירים זרים רבים מגיעים לישראל קונים דירות להשקעה וממשיכים להתגורר בחו"ל. וכך קורה שיש דירות רפאים בתל אביב שאינן מאוכלסות. על פי סברה זו זרים מגיעים לישראל, משקיעים בדירות יוקרה תל אביביות ומטלטלים את שוק הדיור כולו.
כאשר אנחנו בדקנו את ההנחה הזו לעומק גילינו נתונים שונים מאוד. כך למשל, גילינו שרוב רוכשי דירות היוקרה בתל אביב הם ישראלים!!!! ואם הם לא ישראלים אז לפחות הם יהודים מחו"ל. ואם אתם רוצים את זה במספרים אז הנה הנתונים: רק 26% מדירות היוקרה בתל אביב – נרכשות על ידי זרים, בעוד ש-74% שייכות לישראלים וליהודים.
יתרה מכך, רוב דירות היוקרה בתל אביב מאוכלסות ואינן דירות רפאים, כפי שנהוג לכנותן. רבים מרכושי דירות היוקרה גרים בדירות אלו או נופשים בדירות אלו, אבל בשום פנים ואופן לא מדובר בדירות רפאים. רק שיעור מזערי מדירות היוקרה שנרכשו בתל אביב עונות, אפוא, לתיאור" דירות רפאים".
מאפייני הדיירים
דירות יוקרה בתל אביב נמכרות לאנשים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה מאוד, וזה הגיוני בסך הכול. כי האדם הפשוט לא יכול להרשות לעצמו דירת יוקרה.
מבחינת השכלה – יש מגוון. חלק מהרוכשים קיבלו השכלה גבוהה בעוד אחרים אפילו לא השלימו 12 שנות לימוד. נתונים אלו משמחים מאוד כי הם מראים שכדי להצליח ולהתעשר לא חייבים לסיים תיכון. מאמץ, עבודה קשה, מוטיבציה ושאפתנות יכולים להוביל להתעשרות. כלומר המוביליות בין מעמדות בישראל היא גדולה והמסר הוא פשוט – לא צריך לגדול עם כסף כדי לעשות כסף ולמעשה כמעט כל אחד, לא משנה מהיכן הוא הגיע, יכול להפוך לאדם אמיד או עשיר בישראל.
האם יש קשר בין ענף דירות היוקרה לשוק הדיור הרגיל?
גם כאן אנחנו עומדים לשבור לכם מיתוס. אין קשר בין ענף מגורי היוקרה לבין ענף הנדל"ן "העממי". מדובר בשני שווקים נפרדים, עם קהלים נפרדים וכמובן – עלויות אחרות.
למעשה העלייה במחירי הנדל"ן "העממי" לא ניכרת במגורי היוקרה בתל אביב. בענף הנדל"ן הרגיל יש עלייה מתמדת של מחירים, כנראה שזה גם בגלל הביקוש והעדר ההיצע. בעוד שדירות יוקרה למכירה בתל אביב לא חוו את אותן עליות קיצוניות במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות. אין זה אומר שאין עליות מחירים שנתיות בענף מגורי היוקרה, אולם הן ממש שוליות ביחס למה שקורה בענף הנדל"ן הרגיל.